¿Qué se entiende por “obra terminada” a efectos de la acción de suspensión de obra nueva conocida como “interdicto”?
Durante la construcción de un edificio pueden ocasionarse perjuicios en los edificios o viviendas colindantes, y éstos ante tales daños pueden ejercitar la acción contemplada en el artículo 250.1.5º. de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para tratar de conseguir la suspensión (paralización) de la obra nueva.
En cualquier caso, ha de partirse del principio general de que el propietario puede realizar en su terreno todas las obras que estime oportunas o necesarias, como así se reconoce en diversos preceptos de nuestro ordenamiento jurídico, por citar alguno, el artículo 350 del Código Civil (CC) establece que “El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía”.
El interdicto de obra nueva “es un proceso destinado a suspender una obra que perjudica a persona distinta de su autor, y su carácter posesorio puede derivarse del hecho de que la obra nueva perturba la posesión de la persona que promueve el interdicto” (GUASP).
Para que prospere la citada acción que origina este procedimiento especial, sumario y cautelar, tienen que darse tres requisitos: (i) la realización de una obra; (ii) que la obra no se encuentre terminada; y (iii) que cause una lesión o perjuicio.
Lo que nos interesa resolver en este artículo es en qué casos debe permitirse proseguir con la construcción de la obra a pesar de que ésta haya producido un daño en el edificio colindante. A estos efectos, lo relevante es definir jurídicamente qué se entiende por “obra terminada”.
Como se ha puesto de manifiesto, la obra no debe estar terminada en el momento de interponer la demanda que tiene por objeto conseguir la paralización de la misma. Sin embargo, el requisito de que la obra no esté concluida no viene referido a un sentido arquitectónico o técnico de la terminación, sino a un sentido jurídico, entendiendo por obra terminada aquella que, pese a no estar finalizada materialmente, ya no es susceptible de causar el efecto lesivo a la parte demandante. Este criterio tiene su justificación en el hecho de que no tendría sentido paralizar una obra con un cierto grado de construcción, cuando los daños efectivos ya se han producido y consumado y no se agravarían por proceder a su terminación desde el punto de vista constructivo.
Dado que la finalidad de este tipo de actuaciones es la paralización de la obra, los perjuicios que se pretenden evitar deben ser futuros, puesto que si ya se han ocasionado, nada se lograría mediante la suspensión de los trabajos. Por tanto, la clave radica en probar la previsibilidad de que no se causarán daños si la obra continúa, sin que los daños que ya se han producido sean relevantes a efectos del interdicto.
A estos efectos, se puede concluir que la edificación está terminada cuando ya se ha causado el daño que se pretendía evitar y no existe riesgo de agravar el mismo o de causar otro nuevo, aunque aún queden por levantarse quince plantas más de la edificación, pues no hay interés público -ni privado- protegible en ratificar una suspensión que no evita la lesión del disfrute posesorio del interdictante.
En este sentido se han pronunciado nuestros Tribunales, entre muchas otras, en las siguientes sentencias:
SAP Málaga, de 22 de septiembre de 2003 (JUR 2003, 264020):
“Si el máximo del daño o perturbación a los derechos e intereses del actor ya ha sido alcanzado, aunque desde el punto de vista arquitectónico falte realizar elementos constructivos, la obra desde el punto de vista jurídico ha de estimarse concluida”
SAP Pontevedra de 19 de septiembre de 2005 (JUR 2006, 30665):
“Cabe destacar que el concepto jurídico de obra terminada es distinto, a estos efectos, del técnico o arquitectónico, entendiéndose a estos fines que está rematada la obra cuando se encuentra en un estado que no puede perjudicar al actor o agravar el perjuicio ya acarreado con la nueva edificación aunque desde el punto de vista arquitectónico o constructivo le puedan faltar algunos elementos” 3
Conclusión:
Entendemos que interpuesta una demanda ejercitando la acción contemplada en el art. 250.1.5º LEC tendente a suspender una obra, el Juez deberá desestimar la pretensión del demandante, y autorizar a proseguir la obra, si se logra acreditar -vía informe pericial- que con la terminación de la construcción no se causarán daños nuevos, ni se agravarán los que ya se hubieran podido causar.
Esperamos que estos comentarios sean útiles, y en todo caso, el equipo de García & Marcos Abogados queda a su disposición para aclarar cualquier duda que le pudiera surgir.
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